¿Planificas convertirte en propietario por primera vez? Entonces, encontrar la casa ideal es solo la punta del iceberg en este proceso. A menos que vayas a comprar tu primer hogar completamente en efectivo, la parte más grande e importante para ti será elegir la mejor hipoteca. La misma será algo que estarás pagando por un largo periodo de tiempo. Así que, encontrar la que se ajuste a tus necesidades y presupuesto es vital.
Existen muchos mitos e información que pueden alejarte de tomar la mejor decisión para ti. Para evitar esto y ayudarte a eliminar confusiones, le hemos hecho preguntas importantes a la Lcda. Dimaris Figueroa Marrero, Senior MLO con más de 15 años de experiencia en la industria hipotecaria y quien ha ayudado a personas como tú a conseguir con éxito su primera propiedad.
Sigue leyendo este artículo para que te enteres de todos los consejos y tips que nos ha compartido, tomes notas y conozcas cómo obtener la mejor hipoteca para la compra de tu hogar.
1. ¿Qué es lo primero que debe hacer alguien interesado en solicitar un préstamo hipotecario?
A lo largo de nuestra entrevista, la Lcda. Figueroa nos recalcó varias veces la importancia de una preparación adecuada cuando se va a solicitar un préstamo hipotecario y de navegar este proceso de la mano del conocimiento experto. Ella nos dice que generalmente este proceso se divide en los siguientes pasos:
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Consulta con un profesional de hipotecas para obtener una precualificación. En este paso obtendrás una orientación sobre el proceso completo. El profesional de hipotecas evaluará si cumples con los requisitos para obtener una hipoteca. Si se determina que sí recibirás la precualificación.
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Una precualificación es una carta que expresa tu habilidad de poder comprar. Es un documento que ayuda a determinar la viabilidad de cerrar una transacción con la que los agentes de bienes raíces y vendedores se sienten más seguros a la hora de negociar. En este documento también se incluye la cantidad tope a aspirar para una propiedad lo que te ayuda a la hora de buscar propiedades.
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- Identifica la propiedad que deseas comprar.
- Visita nuevamente tu profesional para obtener la preaprobación de préstamo.
- Cierre de compra de propiedad.
Figueroa, también nos dijo que es buena práctica ir registrando los ingresos que se generan, y tener un listado de las deudas mensuales antes de ir a un profesional de hipotecas para una consulta. De igual manera, recomendó utilizar aplicaciones que te permitan monitorear tu puntuación de crédito y mantenerlo saludable.
2. ¿Qué documentación se requiere para solicitar una hipoteca y cómo puedo asegurarme de estar preparado para el proceso?
Cada caso será visto y estudiado por el profesional de hipotecas de forma personalizada por lo que los documentos requeridos pueden variar. Sin embargo, Figueroa nos menciona los documentos básicos que necesitarás para solicitar una hipoteca:
- Talonarios (últimos 2 meses)
- Copia de planilla radicada
- W2 o 480
- Estados bancarios (últimos 3 meses)
- Identificación con foto
- Seguro Social
3. ¿Cómo se define a una persona preparada para obtener un préstamo?
Para la Licenciada una persona preparada para el proceso de obtener una hipoteca:
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Tiene un crédito saludable.
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“Esto no solo significa tener una buena puntuación. También es importante contar con historial y no tener cosas sin resolver”, explica.
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Tiene un historial en el empleo.
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Aunque existen algunas excepciones, en la mayoría de los casos la persona debe tener un mínimo de 2 años en el empleo actual.
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Obtener una matemática hipotecaria positiva
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Cuando el profesional hipotecario evalúa los ingresos y deudas, la matemática debe mostrar que la persona cuenta con un buen balance entre ambos factores financieros.
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Demostrar capacidad de ahorros
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Los estados de todas las cuentas bancarias deben demostrar que la persona no cae en un consumismo excesivo, cuenta con ahorros y tiene un back up de emergencia.
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4. ¿Qué puntuación crediticia necesito para obtener un préstamo hipotecario?
Aunque la puntuación crediticia no es el único factor que determinará la aprobación de una hipoteca, se recomienda registrar 620 puntos o más.
5. ¿Necesito un codeudor para obtener un préstamo hipotecario?
“Desde hace muchos años se ha tenido la creencia de que tienes que tener un codeudor para obtener una hipoteca y que esta persona será capaz de rellenar cualquier carencia que tengas durante el proceso”, nos menciona la Lcda. Figueroa. Sin embargo, ella recalca que esto no es verdad y que un codeudor funciona solamente como un respaldo para el préstamo. “No en todos los casos es necesario tener uno”, añade.
Es recomendable contar con este respaldo cuando se trata de una persona con la que puedes unir tus ingresos, si ambos viven bajo un mismo techo y aportan para cubrir con los gastos. También, resulta ideal en situaciones donde se quiere lograr obtener una cantidad mayor de dinero para poder comprar una propiedad que vaya a satisfacer una necesidad específica importante, tales como espacio, accesibilidad, entre otras.
6. ¿Qué tipo de hipoteca sería más adecuada para alguien que quiere comprar su primera casa?
En el caso de Puerto Rico, solamente hay 4 préstamos disponibles. De éstos, los más económicos e ideales para alguien que va a obtener una propiedad por primera vez son los llamados préstamos garantizados. Entre ellos se encuentran:
- Préstamos de veteranos
- Rural Development
- FHA
- Convencional
“La ventaja de estos préstamos es que requerirán menos pronto y menos gastos, versus un préstamo convencional utilizado mayormente para la compra de propiedades secundarias y el cual representa un 20% más en pagos de intereses”, dice Figueroa.
7. ¿Es mejor solicitar una hipoteca a través de un banco o de un profesional hipotecario?
La Licenciada nos dice que lo importante es saber que en Puerto Rico solamente las instituciones avaladas por el Gobierno Federal son las que por ley pueden otorgar préstamos hipotecarios. Además, todos los profesionales en esta industria tienen que estar licenciados.
8. ¿Cuáles son las principales diferencias entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable?
Básicamente la diferencia es que con una tasa fija se estará pagando siempre la misma cantidad mensualmente por tu préstamo, mientras que en aquellas hipotecas de tasa ajustable la mensualidad cambiará después de unos meses y dependerá del mercado de valor de las propiedades. Sin embargo, la Lcda. Figueroa nos explica que en Puerto Rico, debido a nuevas regulaciones, actualmente solamente existen las hipotecas de tasa fija.
9. ¿Cuáles son los principales factores que influyen en la tasa de interés de una hipoteca?
“No es un secreto saber que por años aquellas personas que tienen un crédito excelente son las que se llevan las mejores ofertas en hipoteca”, apuntó la Licenciada. Recordó como en los inicios de la pandemia se llegó a ofrecer un 2.25% de intereses, lo que llevó a que las personas comenzaran a regar la voz a sus allegados. Sin embargo, fueron muchas las personas que salieron decepcionadas de sus consultas cuando se toparon con la realidad de que esta oferta no les aplicaba debido a su puntuación de crédito.
“También, hay que entender que además de la puntuación y perfil financiero de la persona, el mercado de valor y sus fluctuaciones son factores importantes que influyen en la tasa de interés de una hipoteca.” Estas fluctuaciones están en constante cambio porque son un reflejo de la economía mundial. También nos compartió que la tasa de interés no es una decisión tomada por el profesional hipotecario o la institución financiera. “Todas las semanas recibimos un reporte de estos cambios de forma resumida por la Reserva Federal y es dicha organización la que según estos factores determina el interés más alto y o más bajo que podemos otorgarle a nuestros clientes.”
10. ¿Cuándo se comienza a pagar un préstamo hipotecario?
Normalmente se comienza a pagar una hipoteca un mes después de haber recibido el dinero prestado. En algunos casos, pudiera pasar más tiempo para realizar ese primer pago y se hace un ajuste (prorrateo) para distribuir durante los siguientes meses la cantidad que no se pagó en ese periodo de gracia.
11. ¿Cómo se determina la cantidad que voy a pagar mensualmente?
El pago total a pagar mensualmente por una hipoteca está compuesto por principal e intereses, el costo por el seguro contra peligros y el costo por el seguro hipotecario. Dependiendo de esta suma dividida por el tiempo límite que eligió para saldar el préstamo, será la mensualidad que pagará por su hipoteca.
12. ¿Qué consejos tendrías para alguien que está buscando obtener una hipoteca por primera vez y quiere asegurarse de hacer todo correctamente?
“Lo más importante es saber que debe consultar a un experto. Este profesional podrá guiarlo adecuadamente durante el proceso e indicarle los pasos que debe seguir para que pueda obtener la mejor hipoteca para la compra de su hogar.” La Licenciada nos menciona que obtener un préstamo hipotecario es un proceso de gestión y educación. “Aún cuando vaya a su primera consulta y el profesional hipotecario determine que no está preparado para recibir un préstamo en ese momento, no se desanime. Utilice la información que reciba para prepararse mejor en el futuro.”
“Compre una libreta, póngale de título Comprando mi primer hogar, y organice toda la información importante que lo llevará a darle un techo a su familia”, nos comparte Figueroa mientras recuerda uno de los casos más gratificante de su carrera cuando pudo ayudar a una familia jóven a obtener su primer hogar. Ésto sucedió a pesar de que a la pareja inicialmente no se les aprobara el préstamo. “Ellos fueron bien disciplinados y aprovecharon todas las indicaciones de preparación que les di. Anotaban todo. Hicieron un to-do-list y lo pegaron por todos lados para saber día a día lo que tenían que hacer para acercarse a su objetivo final.”
La Lcda. Figueroa resaltó que a pesar de que fue un trayecto que les tomó 2 años ha sido una de las experiencias más satisfactoria que ha tenido como MLO y un ejemplo que le ayuda a motivar a sus otros clientes.
